Een complex programma loopt zelden vast op het ontwerp. Het loopt vast op de stromen, de fases en de partijen die niemand getekend heeft.
Cobras werkt als architecturale partner voor programma’s waarin meerdere functies, meerdere gebruikersgroepen en meerdere beslissers samenkomen: van de onaantastbare maten van een sportzaal tot de fasering die het gebouw tijdens de werken in gebruik houdt.
04 — 04 · Warande 93, Heule — dossiers in Kortrijk, West-Vlaanderen en heel Vlaanderen.
Deeldomein 01
Sportinfrastructuur laat weinig ruimte voor interpretatie.
Speelveld, vrije hoogte, vrije zone en vloernorm liggen vast voor het ontwerp begint.
Daarrond komt alles wat een competitieavond bruikbaar maakt: kleedkamers, verzorging, een spelersgang die de publieksstroom niet kruist, pers, ticketing en catering. Wij tekenen eerst de vaste maten en de evacuatie, en pas daarna de ruimte die overblijft voor tribune en onthaal.
Speelveld · tribune · nevenruimtes · evacuatie
Maten, normen en homologatie in detail
Deeldomein 02
Een arena is zelden alleen een arena.
Een zaal die alleen op wedstrijddagen open is, staat het grootste deel van het jaar leeg. Daarom komt er in vrijwel elk dossier een tweede laag bij: units, kantoren, horeca, opvang of een polyvalente zaal. Die laag redt de exploitatie en verdubbelt de ontwerpvragen: eigen openingsuren, eigen stromen, eigen leveringsroutes, eigen brandcompartimenten. Scheiden waar het moet, dubbel gebruiken waar het kan.
Aanpak
Zo brengen wij een complex programma tot een vergunbaar ontwerp.
Vijf fases, elk met een eigen resultaat en een eigen beslissingsmoment. Een fase opent pas als de vorige formeel is afgesloten.
01
Programma en stakeholders
Elk programmaonderdeel naast zijn gebruiker, zijn uren en zijn oppervlakte. Plus de stakeholderkaart: wie beslist, adviseert, of bezwaar kan indienen.
02
Haalbaarheid en volumestudie
Drie varianten op dezelfde site, met oppervlakte, volume, mobiliteitsimpact en vergunningsgevoeligheden. Resultaat: één gekozen variant, twee gemotiveerd verworpen.
03
Ontwerp en budgetkader
Voorontwerp met materialisatie, constructieprincipe en een raming per gebouwdeel. Vanaf hier is elk cijfer herleidbaar naar een tekening.
04
Vergunning en uitwerking
Stabiliteit, technieken, akoestiek, brand, EPB en mobiliteit worden afgestemd vóór indiening, niet erna. Resultaat: een volledig dossier.
05
Fasering, aanbesteding en werf
Aanbestedingsdossier, prijsvergelijking, gunningsadvies en werfopvolging, met het beslissingsregister tot de voorlopige oplevering.
Kalender
De vergunning bepaalt uw kalender, niet omgekeerd.
Een grootschalig project doorloopt de gewone omgevingsvergunningsprocedure: een openbaar onderzoek van 30 dagen, een beslissingstermijn van 105 dagen die oploopt tot 120 dagen wanneer het advies van de omgevingsvergunningscommissie vereist is, en daarna nog een beroepstermijn van 30 dagen. Wij plannen achterwaarts vanaf de gewenste ingebruikname, met de vergunning als vast blok in het schema.
De termijnen uitgetekend, met MER-screening en mobiliteitstoets
Deeldomein 03
Fasering is een ontwerpopgave, geen planning achteraf.
Bij bijna elk grootschalig project loopt de bestaande werking door. Dat bepaalt waar het nieuwe volume op de site landt, waar de werfzone en de werfweg lopen en welke aansluitingen tijdelijk dubbel worden uitgevoerd. Het tweede deel van de opgave is menselijk: één aanspreekpunt, een vast overlegritme, en een beslissingsregister waarin elke gesloten keuze met datum en argument staat.
Samenwerking
Wat inbegrepen is, en wat apart gerekend wordt.
Een percentage op de gerealiseerde projectkost, verdeeld over de vijf fases hierboven, met een betaalmoment per afgeronde fase. Fase 1 wordt apart afgesproken, want zolang de volumestudie loopt bestaat er geen betrouwbare projectkost. Scopewijzigingen worden vooraf geraamd en apart bevestigd.
De volledige lijst: wat in het ereloon zit en wat erbuiten valt
Veelgestelde vragen
Twee vragen die in elk eerste gesprek terugkomen.
Wanneer betrekt u een architect bij een grootschalig project?
Voor het programma van eisen vastligt. De verhouding tussen speelveld, tribune, nevenfuncties en parkeren bepaalt of een site het programma aankan, en die afweging is architecturaal. Komt de architect later, dan is de eerste opdracht meestal het terugdraaien van keuzes die het bestuur al publiek verdedigd heeft.
Kan de club blijven spelen terwijl er gebouwd wordt?
Vaak wel, maar alleen als dat vanaf de volumestudie een ontwerpuitgangspunt is. Het bepaalt waar het nieuwe volume landt, waar de werfzone loopt en welke functies een tijdelijke opstelling verdragen. Bedacht na het ontwerp kost dat bijna altijd een seizoen.
Volgende stap
Vertel ons wat u wil bouwen en met wie.
Op het contactformulier voor grootschalige projecten vragen wij zes dingen. De eerste drie zijn verplicht: zonder die drie kunnen wij geen zinvolle eerste inschatting maken.
- Programma en functies. Verplicht.
- Betrokken stakeholders. Verplicht.
- Is fasering nodig? Verplicht.
- Site of locatie.
- Timing van de ingebruikname.
- Verwachte scope, van schets tot werfopvolging.
Verder in deze expertise
Waar u hierna terechtkunt.
Sportinfrastructuur
Maten, vrije hoogte, tribuneopbouw, kleedkamerlogistiek en homologatie.
Lees verder →Gemengde programma's
Stromen scheiden, akoestiek, compartimentering en dubbelgebruik.
Lees verder →Stakeholders en fases
Beslissingsregister, overlegritme en bouwen terwijl de werking doorloopt.
Lees verder →