De vijf stappen
Kennismaking, ontwerp, vergunning, uitvoering, oplevering.
Cobras publiceert dit proces zelf als drie stappen: het ambitiedocument, een doordacht design en de uitvoering. Die namen blijven staan. Hieronder staan ze in vijf, met de vergunning en de oplevering apart benoemd, omdat daar de vaste termijnen en uw aanvaarding liggen.
Stap 01
Kennismaking
Een kickoffmeeting brengt uw vragen en noden in kaart. Alles komt samen in het ambitiedocument: DNA assessment met adviesrapport, organigram met volumestudie, voorontwerp in 3D, bouwkostberekening met rendementsanalyse, conclusies en aanbevelingen. U bepaalt wat het project wordt en waar de grens ligt.
Stap 02
Ontwerp
Na goedkeuring van het voorontwerp volgt de technische uitwerking, met moodboards, uitgetekende plannen en 3D-visualisaties, afgestemd op het stedenbouwkundig kader, het interieur en de omgeving. U keurt het definitieve ontwerp en het budgetkader goed.
Stap 03
Vergunning
De omgevingsaanvraag en de bouwadministratie, samen met detailplannen, aanbestedingsdossier, budget en planning. Aannemers prijzen op één en dezelfde meetstaat. U kiest de aannemer en sluit zelf de aannemingsovereenkomst; de architect is uw raadgever, geen partij in dat contract.
Stap 04
Uitvoering
Bouwcoördinatie: de werken overzien, aannemers contacteren, wekelijks werfbezoek en de bijhorende werfverslaggeving. U beslist alleen nog over afwijkingen en meerwerk, schriftelijk en vóór de uitvoering.
Stap 05
Oplevering
Voorlopige oplevering met een lijst van openstaande punten, na herstel de definitieve. De tienjarige aansprakelijkheid voor de stabiliteit loopt daarna door en is sinds 2018 verplicht verzekerd.
Twee beelden van BUDA.lab.
Termijnen
Eén stap heeft termijnen die niemand versnelt.
Bij vier van de vijf stappen hangt de duur af van uw dossier: de omvang, het aantal ontwerprondes, de levertermijnen en de snelheid waarmee u beslist. Die richttijd krijgt u schriftelijk, niet hier. De vergunning is de uitzondering.
- Vereenvoudigde procedure 60 dagen, gewone procedure 105 dagen, met advies van de omgevingsvergunningscommissie 120 dagen.
- In de gewone procedure zit een openbaar onderzoek van 30 dagen.
- Na de beslissing loopt een beroepstermijn van 30 dagen; starten mag 35 dagen na de aanplakking.
- De vergunning vervalt als de werken niet binnen 2 jaar starten of niet binnen 5 jaar beëindigd zijn.
- Vanaf twee aannemers op dezelfde werf, of vanaf 500 m², is een veiligheidscoördinator verplicht.
Wat elke stap kost, wanneer u betaalt, wat er buiten de opdracht valt en wat er gebeurt bij een scopewijziging: dat staat uitgeschreven in het stappenplan particuliere renovatie en bij de veelgestelde vragen.
Rolverdeling
Wie beslist wat.
U levert het programma, de beslissingen en de grens van het budget. De architect levert het onderzoek, het ontwerp, het dossier en de controle op de uitvoering. Bij vergunningsplichtige werken waarbij de stabiliteit of de constructie in het spel is, is die medewerking wettelijk verplicht op grond van de wet van 20 februari 1939.
We kijken verder dan de voor de hand liggende keuzes zoals slopen en bouwen. Vaak kan het hervormen van bestaande ruimtes al voldoende zijn om aan de behoeften van de klant te voldoen.
Cobras Architects · www.cobras.be/nl/ambitiedocument · geraadpleegd 8 augustus 2026
Uw situatie
Welke stap weegt zwaar in uw dossier?
De vijf stappen blijven dezelfde. Wat verschilt, is welke stap het zwaarst weegt.
01 · Woningbouw & renovatie
Stap 3 weegt het zwaarst: de vergunningsvraag bepaalt uw kalender, en bij niet-vergunningsplichtige binnenwerken valt die stap weg.
02 · Medische & gespecialiseerde praktijken
Stap 1 weegt het zwaarst: workflow, patiëntenroutes en technische randvoorwaarden liggen vast vóór er getekend wordt. Een verkeerde toestelpositie is achteraf een bouwkundige fout.
03 · Kantoren & bedrijfsgebouwen
Stap 2 weegt het zwaarst: uw gebouw staat er al, dus de vraag is welke werking het moet dragen, vandaag en over vijf jaar.
04 · Grootschalige projecten
Stap 4 weegt het zwaarst, en stap 1 duurt het langst. Met meerdere stakeholders is de eerste opdracht niet ontwerpen maar vastleggen wie beslist.
Grootschalige projecten · stakeholder- en fasemanagement · veelgestelde vragen
Bewijs
Dezelfde vijf stappen, uitgevoerd.
Laurent Bonte neemt het productiebedrijf Helbig over en wordt onverwacht geconfronteerd met de stopzetting van de gehuurde kantoorruimte. Een casco van 1.890 m² in Marke, waarvan 522 m² office space, werd na amper vier maanden een functioneel kantoor met showroom en magazijn, met een uitnodigende inkombar en ruimte om als bedrijf verder te groeien.
Bron: www.cobras.be/nl/projecten/helbig, geraadpleegd 8 augustus 2026. Meer werk: projecten.
Volgende stap
Stap 1 begint met uw gebouw, niet met een offerte.
U hebt hiervoor nog geen plan en nog geen aannemer nodig. Wat wij vooraf willen weten: welk gebouw of welke site het is, wat u ermee wil, wanneer het klaar moet zijn en welke grens er staat. Daarmee zeggen wij in het eerste gesprek al welke van de vijf stappen bij u zwaar weegt.