A
U zoekt nog een grond.
Betrek ons vóór de aankoop. Wij toetsen kandidaat-percelen aan de voorschriften en zetten er een bouwvolume op, zodat u weet wat u koopt. Eerste stap: perceelanalyse.
Woningbouw & renovatie · Particulier
Een nieuwbouwwoning begint niet bij uw plan, maar bij uw perceel.
Bij een renovatie bepaalt het gebouw wat mogelijk is. Bij nieuwbouw bepalen de grond en de voorschriften het al voor u tekent. Cobras zet die grenzen eerst op papier en ontwerpt daarbinnen.
Een architect is bij nieuwbouw wettelijk verplicht: de wet van 20 februari 1939 koppelt zijn medewerking aan de vergunningsplicht, en het optrekken van een nieuwe woning is in Vlaanderen altijd vergunningsplichtig. De vraag is dus niet óf, maar wanneer u hem betrekt. Hij leest uw perceel en zet dat om in een bouwvolume, ontwerpt daarbinnen, dient het vergunningsdossier in via het Omgevingsloket, stemt af met stabiliteitsingenieur, EPB-verslaggever, veiligheidscoördinator en landmeter-expert, en volgt de uitvoering op tot de oplevering.
Cobras Architects werkt vanuit Warande 93 in Heule bij Kortrijk, voor bouwheren in West-Vlaanderen en de rest van Vlaanderen. Gaat het bij u om een bestaand pand, kijk dan bij appartement renoveren of woning verbouwen.
Nieuwbouw versus renovatie
Vijf punten waarop nieuwbouw echt anders loopt.
- Grond. Bij renovatie bepaalt de draagstructuur wat kan. Bij nieuwbouw bepalen de voorschriften van het perceel de bouwzone, de diepte, de hoogte en soms de dakvorm.
- Vergunning. Bij renovatie is de eerste vraag of er een vergunning nodig is. Bij nieuwbouw is dat geen vraag: altijd de gewone procedure, met openbaar onderzoek.
- EPB. Een nieuwe woning moet sinds 2021 minstens E30 halen, en sinds 1 januari 2025 geldt bij nieuwbouw een aardgasverbod met een installatierendement van minstens 130 procent.
- Timing. Er is geen tussentoestand: de woning is pas bruikbaar als ze af is, en de vergunning vervalt als u niet binnen twee jaar start of niet binnen vijf jaar eindigt.
- Budget. De onzekerheid zit niet achter de muren, maar naast de aanneming: grond, aansluitingen, studies, omgevingsaanleg en btw.
«We kijken verder dan de voor de hand liggende keuzes zoals slopen en bouwen. Vaak kan het hervormen van bestaande ruimtes al voldoende zijn om aan de behoeften van de klant te voldoen.»
Dat citaat staat hier bewust. Wie bij ons komt met een bouwgrond én een bestaand pand, krijgt eerst de vraag of nieuwbouw het antwoord is. Valt die vraag uit op nieuwbouw, dan ziet u op deze pagina wat dat oplevert: elk beeld hieronder komt uit New Winehouse, Factory Appartement of Modern Farmhouse — drie gebouwde nieuwbouwwoningen. Woog het antwoord de andere kant op, kijk dan bij woning verbouwen.
Timing
Uw traject hangt af van waar u vandaag staat.
Drie startsituaties, drie eerste stappen. De fases erna zijn wel dezelfde.
B
U hebt een grond in optie.
Er staat een klok op. Wij lezen binnen die optietermijn de voorschriften, de watertoets, het bodemattest en de nutssituatie, en zeggen of uw programma erin past. Eerste stap: haalbaarheidstoets.
C
U bent al eigenaar, of u wil slopen en heropbouwen.
De grond ligt vast, dus begint het bij het volume. Bij sloop en heropbouw komt er een sloopdossier bij, plus een asbestinventaris voor een pand van voor 2001. Eerste stap: volumestudie.
Werkwijze
Vijf afgebakende fases.
Elke fase heeft een eigen resultaat, een eigen beslissing en een eigen betaalmoment.
-
01
Perceelanalyse
Wij lezen de voorschriften, de oriëntatie, de bezonning, de toegang en de nutssituatie, en zetten uw woonprogramma ernaast. Resultaat: een bouwvolume voor er één lijn getekend wordt.
-
02
Ontwerpconcept en volumestudie
Twee tot drie richtingen binnen het toegelaten profiel, met de gevolgen voor daglicht, circulatie, privacy en de relatie met de tuin. U kiest er één.
-
03
Budget- en faselogica
Het voorontwerp krijgt een raming per post. Waar het budget knelt, leggen wij de keuze voor: schrappen, uitstellen of anders oplossen.
-
04
Vergunning en EPB-afstemming
Wij dienen het dossier in via het Omgevingsloket en stemmen af met de stabiliteitsingenieur, de EPB-verslaggever en de veiligheidscoördinator.
-
05
Uitvoeringsbegeleiding
Uitvoeringsplannen, meetstaat en materiaalomschrijving, werfopvolging volgens scope, nazicht van vorderingsstaten en meerwerken, en de voorlopige oplevering.
Prijs- en samenwerkingsmodel
Het ereloon volgt de projectkost en de fases.
Een percentage van de totale projectkost, opgedeeld over de vijf fases, met per fase één betaalmoment dat aan een opgeleverd resultaat hangt. Bij nieuwbouw is die projectkost vooraf beter te ramen dan bij renovatie: er is geen bestaande constructie die tijdens de afbraak nog verrassingen geeft. Wij noemen hier bewust geen bedrag en geen percentage; u krijgt het schriftelijk, met de fase-indeling erbij, voordat er iets ondertekend wordt.
Wat er in de opdracht zit en wat apart wordt afgesproken, staat volledig bij de veelgestelde vragen over nieuwbouw.
Bewijs
Drie nieuwbouwdossiers die Cobras zelf publiceert.
Alleen wat op cobras.be staat, met beeld uit datzelfde dossier.
01
New Winehouse
Een oud huisje op een perceel grond werd afgebroken en vervangen door een tijdloze nieuwbouw. Een lift doorheen het gebouw was een must; vier etages en een wijnkamer in de kelder.
02
Factory Appartement
Een braakliggend perceel in de landingszone van de Oostendse luchthaven. Een strakke industriebouw in glad beton, met grote raampartijen die het polderlandschap binnenhalen. Wat binnen direct opvalt, zijn de rode natuursteentegeltjes die het project een eigen identiteit geven.
03
Modern Farmhouse
Exterieur en interieur op elkaar afgestemd, met het omliggende landschap en de oriëntatie van het gebouw als uitgangspunt, zodat de lichtinval optimaal tot zijn recht komt.
De volledige dossiers staan op onze projectenpagina.
Verder lezen
De regels en de cijfers staan uitgeschreven op één plek.
Wat de voorschriften van een perceel vastleggen, de principetekening van bouwzone en toegelaten profiel, de termijnen van de gewone vergunningsprocedure, de EPB-eisen en het volledige budget in acht posten: dat staat allemaal bij de veelgestelde vragen over nieuwbouw. Het stap-voor-stap-overzicht met de beslismomenten staat in het stappenplan particuliere renovatie, de vijf fases in detail op onze aanpakpagina.
Volgende stap
Uw volgende stap is een verkennend gesprek.
Wilt u weten wat er op uw perceel kan? Plan een verkennend gesprek met Cobras — ook als u de grond nog niet gekocht hebt.
De twee keuzevelden staan al op nieuwbouw; u kunt ze wijzigen. Wij lezen uw antwoorden vóór het gesprek, zodat de eerste afspraak over uw perceel gaat en niet over uw adres. U hebt daarvoor nog geen plan, nog geen aannemer en — in situatie A hierboven — zelfs nog geen grond nodig.
Liever eerst verder lezen? Ga naar woningbouw & renovatie, woning verbouwen of over Cobras. Gaat het om een praktijk of een kantoor, kijk dan bij medische praktijken of kantoren & bedrijfsgebouwen.