Woningbouw & renovatie · Particulier
Een appartement is geen woning met minder vierkante meters. U bent eigenaar van de privatieve delen, maar de draagstructuur, de gevel, het dak, de leidingkokers en vaak ook het terras zijn gemene delen. Wat u binnen mag wijzigen, staat in de basisakte — niet in uw eigen plan.
Wij vertrekken daarom niet van uw wensenlijst, maar van de vier grenzen die er sowieso liggen: de structuur, de leidingen, de akte en de vergunning. Binnen die grenzen is meestal meer mogelijk dan mensen denken — als u ze kent vóór er een ontwerp op tafel ligt.
Cobras werkt vanuit Heule bij Kortrijk, voor eigenaars in West-Vlaanderen en de rest van Vlaanderen. Gaat het bij u om een eengezinswoning of om nieuwbouw, kijk dan naar woning verbouwen of nieuwbouw woning.
Herkenning
Wie een van deze zes niet vooraf beantwoordt, betaalt hem later terug in wijzigingen op de werf.
Regelgeving
De wet van 20 februari 1939 koppelt de verplichte medewerking van een architect rechtstreeks aan de vergunningsplicht. Is er een omgevingsvergunning nodig, dan is er een architect nodig. Zuiver binnenwerk zonder impact op draagstructuur, volume of het aantal woongelegenheden is in Vlaanderen doorgaans vrijgesteld of meldingsplichtig. Zodra u een dragende wand doorbreekt, buitenschrijnwerk in een ander profiel plaatst, het terras dichtmaakt of van één appartement er twee maakt, verandert het antwoord.
De vereenvoudigde procedure duurt zestig dagen, de gewone honderdvijf, en honderdtwintig wanneer de omgevingsvergunningscommissie advies moet uitbrengen. Daarin zit een openbaar onderzoek van dertig dagen; na de beslissing loopt nog een beroepstermijn van dertig dagen vanaf de aanplakking. Een vergunning vervalt als de werken niet binnen twee jaar starten of niet binnen vijf jaar klaar zijn. Wij zetten die data in de planning vóór u een aannemer vastlegt.
Mede-eigendom
Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek regelt wie in een gebouw met meerdere eigenaars waarover beslist. Alles wat als gemeen deel in de basisakte staat, is niet van u alleen: gevel, dak, draagstructuur, gemeenschappelijke leidingen, dikwijls ook de terrasvloer en de raamprofielen. Uw plan mag technisch perfect zijn en toch stranden op één punt van de agenda. Wij lezen de basisakte mee in fase één en leveren de syndicus een dossier dat de vergadering effectief kan beoordelen.
Welke meerderheid uw dossier nodig heeft, en welke vijf onderzoeken in een appartement aan het eerste ontwerp voorafgaan — draagstructuur, leidingkokers, akoestiek, asbest, ventilatie en energie — staat uitgeschreven bij de veelgestelde vragen over appartementrenovatie.
Werkwijze
Elke fase heeft een eigen resultaat, een eigen beslissing en een eigen betaalmoment.
01
Basisakte, plannen van de bestaande toestand, opmeting ter plaatse, budgetkader en een eerste inschatting van vergunningsplicht. Resultaat: een geschreven vertrekpunt vóór er één lijn getekend wordt.
02
Twee tot drie ontwerprichtingen rond licht, circulatie, comfort en berging. U kiest er één; die wordt verfijnd tot voorontwerp.
03
Een raming per post: ruwbouw en afbraak, technieken, afwerking, erelonen, reservepost. Waar het knelt, leggen wij de keuze voor: schrappen, faseren of anders oplossen.
04
Het vergunningsdossier via het Omgevingsloket, plus de afstemming met ingenieur stabiliteit, EPB-verslaggever, veiligheidscoördinator en de syndicus.
05
Uitvoeringsplannen, meetstaat en materiaalomschrijving, zodat aannemers op dezelfde basis prijzen. Daarna werfopvolging tot de voorlopige oplevering.
De volledige beschrijving staat op onze aanpakpagina; het stap-voor-stap-overzicht met de beslismomenten in het stappenplan particuliere renovatie.
Prijs- en samenwerkingsmodel
Een percentage van de totale projectkost, opgedeeld over de vijf fases hierboven, met per fase één betaalmoment dat aan een opgeleverd resultaat hangt. Wij noemen hier bewust geen bedrag en geen percentage: dat cijfer hangt af van omvang, complexiteit en scope, en een getal zonder die context is misleidend. U krijgt het schriftelijk, met de fase-indeling erbij, vóór er iets ondertekend wordt.
Waarop het percentage precies rekent, en wat wel en niet in de opdracht zit, leest u bij de veelgestelde vragen over appartementrenovatie.
Jelle Vandecasteele werkt twintig jaar als zelfstandig interieurarchitect en voert sinds 2019 de naam Cobras. Begin 2024 richtte hij samen met architect Willem Devos Cobras Architects op. Sindsdien zitten bouwkundig ontwerp en interieur in hetzelfde dossier.
Ik denk aan oude fabrieken, garages, vervallen huizen en zelfs kerken die ook smeken om herbestemming. […] Het is mijn inbreng om van de circulaire economie een succesverhaal te helpen maken.
Jelle Vandecasteele · Interieurarchitect en medeoprichter, Cobras Architects · Made in West-Vlaanderen, 6 maart 2019
Case 01 · Seaside Penthouse, Nieuwpoort
Een penthouse aan de kust, ontstaan uit het samenvoegen van twee appartementen. De sporen van die samenvoeging stonden er nog — dubbele voordeur, dubbele badkamer, dubbele tellers — en er kon alleen gewerkt worden in de zes maanden dat de gevel gerenoveerd werd. Geen structurele ingreep, wel een volledige herziening van indeling en afwerking binnen de bestaande schil.
Bij Loft Trainstation Ronse zit het volledige woonprogramma in één centraal volume in plaats van in muren. Bij Reconversion Loft Gent liggen zones, functies en materialen vast en is het dossier klaar voor uitvoering.
Meer beeld per project
Bekijk onze projectenVerder lezen
Draagstructuur, leidingkokers, akoestiek volgens NBN S 01-400-1, asbest, ventilatie en EPB, de meerderheden op de algemene vergadering en de volledige scope van het ereloon: dat staat allemaal bij de veelgestelde vragen over appartementrenovatie. Het procesverloop met de beslismomenten vindt u in het stappenplan particuliere renovatie.
Volgende stap
Wij lezen uw antwoorden vóór het gesprek, zodat de eerste afspraak over uw gebouw gaat en niet over uw adres.
Deze site plaatst zelf geen enkele cookie. We bewaren alleen uw keuze hieronder op uw toestel, zodat we ze niet elk bezoek opnieuw moeten vragen; dat is de categorie Noodzakelijk en die staat altijd aan. Voor alles daarbuiten vragen we het eerst. U kunt uw keuze later altijd wijzigen onderaan elke pagina. Lees het volledige cookiebeleid.
Uw browser stuurt een privacysignaal (Global Privacy Control of Do Not Track). We respecteren dat: alles behalve de noodzakelijke categorie staat uit. U kunt dit hieronder alsnog aanpassen.